调控“组合拳”下一二手成交趋稳

　　业界：政策“下一站”有望关注商业与租赁市场

　　来源：南方都市报

　　本月起，佛山商品房市场执行最新的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》政策，在原有的限购区域中，将二手房纳入限购。在政策正式执行后，佛山近5天的二手房成交出现逐日下滑后，在昨日“企稳”，与一手房签约量相当。

　　业内人士认为，随着调控不断成熟，消费者也更加理性，住宅市场从区域和产品结构上将更加均衡。而值得关注的是，除了住宅置业者或将更关注中西部“非限购”区域之外，部分长线投资者也将目光转向中心区商用物业。而业界预计，相关政策下一个“关注点”有望落在商业去库存方面以及租赁市场的完善上。

　　二手限购首个周末一手房签约放量

　　和3月份一手房限购升级后，二手房签约量出现明显增长相对应的是，在本月1日中心区二手房被纳入调控范围内之后首个周末，新建商品房签约量的“弧线”再度大幅上扬。

　　据佛山权威房地产房发布的成交（网签口径）数据显示，上周五和周六两天，全市一手房签约套数分别达到1323套和1390套，达到新一轮高峰。业内人士分析，首先是端午小长假前后多个一手住宅推新，其次中心区部分二手房价格从3月底开始走高，相反，一手新房在价格备案等调控限制下，不少新房价格相对更有优势。

　　据佛山经纬市场部昨日最新发布的一手签约统计显示，上一周禅桂主力成交的新房中，禅城季华西龙光玖龙湾和融创望江府，签约均价为1．32万-1．37万元/平方米。澜石板块的泷景签约均价为近1．59万元/平方米。

　　与一手房签约量在周末上升相反的是，被纳入调控的二手房签约量呈现逐日下跌的态势，在周日降至单日70套的签约量。不过，昨日二手房签约量止跌“企稳”，达到321套，与一手房的370套接近。

　　市场：商业去库存政策与租赁制度将受关注

　　值得关注的是，相对于住宅限购调控，5月份以来全国主要城市以及佛山本次政策升级，都更多的着眼市场规范以及价格备案。而业内人士指出，除了调控房价，后续市场关注点将还会包括购租并举、商改租、商业去库存和租赁规范，整个调控更加“立体”。

　　5月底住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，目的即是“为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为”。

　　“购租并举制度与佛山目前土地市场上的‘竞自持’相对应，未来开发商自持物业除了可以作为商业，也可以用于租赁。租赁市场的规范，有助于后续房地产市场供需更加多元化和丰富。”南海某商业地产负责人进一步指出，“同时，今年初被重点提及的‘商业去库存’是后续值得关注的方向。其一，中心区‘类住宅’的商业，可以平衡一部分居住需求，增加居住供应，并实际降低楼价水平。其二，商业去库存政策不仅有助于盘活商业体，营造更成熟的商圈，同时也是长线投资者避免扎堆住宅领域。”

　　热点延伸

　　5月份全国36城市调控升级

　　据南都记者不完全统计，5月份全国36个城市相继发布政策进一步调控市场和监管市场秩序。调控方向包括限购升级、房贷收紧、严控商改住和进一步严格规范市场监管等类型。包括佛山在内，多个城市在收紧房贷的同时限购令升级，限购商品房范围也从一手房延伸至二手房；同时，郑州、南京、长沙、无锡、嘉兴、南宁等城市加入限售行列，据不完全统计，全国已经有超过30个城市实行限售措施。多数城市明确新购买住房的，需取得产权证后满2-3年方可上市交易，部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。

　　限购政策升级

　　5月31日晚，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函〔2017〕326号）。自2017年6月1日零时起，在原有的限购政策上将二手房纳入限购。除了佛山以外，还有不少城市相继发布政策进一步加强了住房限购政策，进一步加强了房地产市场调控。

　　早在5月3日，郑州《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，调整商品住房限购区域，在原有的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。在限购区域对相关人群实施限购。与此相似的还有南京、三亚、五指山、承德、秦皇岛、保亭、琼中等超过16个城市。

　　房贷门槛再提高

　　上个月，不少城市进一步实施差别化的贷款政策。5月初，佛山，首套房贷款利率全面提升至9折以上水平。与此同时，兰州在5月2号颁布《关于调整住房公积金个人住房贷款相关政策的通知》，缴存职工家庭在兰州市限购区域购买首套住房的，首付款比例由不低于20%提高至不低于30%；在兰州市非限购区域购买首套住房的，首付款比例仍按不低于20%的政策执行。

　　8天后，海口出台《海口市人民政府关于贯彻落实的实施细则》，明确居民在本市购买第二套商品住宅，相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付比例不低于70%。5月13日，河北对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　唐山、张家口和秦皇岛对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，实施首付比例不低于30%的信贷政策。

　　“限售模式”多城落地

　　继限购、限贷后，不少地方楼市限售政策范围扩大，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。

　　5月郑州、南京、长沙、无锡、嘉兴、南宁等城市加入限售行列，全国已经有超过30个城市实行限售措施。珠海、惠州、成都、南京、郑州、开封、张家口等多个城市明确新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。

　　南通启东市、扬州、保定等部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。保定白沟新城规定，非本地户籍家庭购买新建住宅或二手房，该房产自登记之日起5年内不得转让。

　　热点城市严控商改住

　　部分热点城市通过严控商改住来调控市场，其中上海的整顿力度最大。5月17日，上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，停止审批公寓式办公项目，并对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见，全面清理整顿。上海此次从全市层面出台落地政策，对商改住整改上升到了法律层面。

　　据记者了解，相较于上海而言北京的政策执行更加温和。5月23日，北京针对3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》披露了具体的执行口径，再度明确对已售和未售项目区分，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施，既可以出租也可销售。

　　此前，深圳也发文限制商办转性，规定未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策。

　　采写：南都记者路漫漫洪诗敏

　　单位：套　数据来源：权威房地产网

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