马甲盛行 嘉兴土拍折射房企拿地饥渴症

　　作者：法治周末记者 蒋起东 来源：法治周末

　　近期，一场震动地产界的土拍盛宴在浙江嘉兴上演。

　　5月22日下午，嘉兴集中出让分别位于经开区、南湖区和秀洲区的共8宗地块，总出让面积48.35万方，总起价36.04亿元。来自北京、上海、广州、武汉等多个城市的420余家房企前来抢地。由于参与土拍人数过多，嘉兴市资源要素交易中心有限公司场地有限，土拍会场不得不移至可容纳上千人的嘉兴大剧院。

　　这场火爆的土拍创下了嘉兴土拍参与房企数及参与人数的纪录，然而更令人咂舌的是，房企想拿地也要凭“运气”。

　　据法治周末记者了解，本次土拍规则分三步进行，在地块最高限价范围内，价高者得；达到最高限价时，转入签订土地出让合同之日起30日内缴纳土地出让金比例的竞争；当有两个以上竞买人竞争缴纳土地出让金比例达到100%时，转入现场抽签确定竞得人。

　　经过8小时鏖战，8块地全部出让成功，土地出让金收入共73.69亿元。除了位于新塍、洪合、王江泾的3宗乡镇宅地外，其余5宗地块均因达到熔断价而进入摇号环节。

　　一切为了拿地。“限价+抽签”为这次土拍带来了些许魔幻色彩，在土拍现场，一些资金实力雄厚的房企为了增加拿地几率，甚至动用了几十家“马甲”，并准备了上百亿元的保证金。而摇到号的房企，则像中了彩票大奖般高兴。

　　易居智库研究总监严跃进对法治周末记者表示：“房企动用‘马甲’参与抽签的情况真实存在，不少房企为了增加拿地的胜算，以多个子公司或项目公司的名义参与抽签。后续管理部门很有可能会针对这种摇号情况出台一些针对性的政策，例如一家房企参与摇号的关联公司不得超过两家等类似规定。”

　　在调控政策持续加码的背景下，嘉兴土地市场为何会如此火爆？而房企又为何会如此大力度扎堆抢地？

　　调控难抑土地市场火热

　　实际上，在此次土拍前，嘉兴市就已经进一步出台了调控政策。

　　5月20日下午，嘉兴市发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》，规定自2017年5月21日起，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满两年的，不得上市交易；市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满两年的，不得上市交易。

　　而这已经是嘉兴展开的第三轮房地产调控新政。

　　2016年12月，嘉兴宣布实施“限购”，非本市户籍居民家庭限购第二套住房。今年3月，嘉兴再次上调购房首付比例，本市户籍家庭最低首付比例不低于30%，非本市户籍家庭最低首付比例不低于50%。

　　调控政策的持续升级并没能阻挡住房企扎堆来嘉兴拿地的热情。嘉兴仅仅是个三线小城，为何会获得房企如此火爆的关注？

　　公开数据显示，在4月份的50个城市土地溢价率排名中，嘉兴市以199%的溢价率居榜首。业内分析认为，房企在土地市场明显偏热的嘉兴拿地，其逻辑在于，嘉兴设立全面接轨上海示范区，未来可以承接上海溢出的购房需求，在嘉兴的项目增值空间较大。

　　“本次出让对房企资金并无审查措施，房屋预售条件相对宽松且总价相对低于其他热点一二线城市，所以房企愿意拿地也敢于拿地。”严跃进表示。

　　事实上，不只是嘉兴，近期房企拿地可以用疯狂来形容。

　　4月27日，福州出让5宗位于晋安区的住宅用地，最后出让的地块仅在第三次举牌便达到最高限价20.28亿元，进入竞配建环节后，又在第三次被举牌至最高限度的配建面积38250平方米，最终该地块被宣布终止拍卖。

　　5月23日，武汉出让8宗土地，由于网上竞价过于激烈，致使系统崩溃两次，出让耗时10个小时。

　　行业数据显示，今年年内已有17家企业拿地金额超过了100亿元，其中有10家企业拿地超过200亿元。中原地产研究中心统计显示，截至目前，拿地最多的25家企业今年合计拿地达到了4942.56亿元，相比2016年同期拿地2549亿元上涨了94%。

　　开发商患上“土地饥渴症”

　　房企热衷于拿地，还有其他数据佐证。易居房地产研究院数据显示，今年前4个月，国内50个城市土地成交面积为5887万平方米，同比增长30%。

　　尽管众多城市都对土拍规则进行了调整，但房企在经历一波去库存后，补库存、拿地的热情不减。房企似乎患上了“土地饥渴症”，尤其是青睐于在三四线城市拿地。

　　“拿地是开发商的刚需。”一位地产界内部人士对法治周末记者直言，土地是房企的基本生产资料，没有地企业就没有生存空间，即便调控政策再严厉，房企也要尽力保住生产原料。没有了地，开发商就会面临生存的危机。

　　在4月26日举办的2017中国（上海）城市土地展上，来自南京、合肥、无锡、扬州、常州、南通、盐城、连云港、淮安、阜阳、黄山等近30多个国内热点城市的千宗拟上市地块集中参展。此次展会上，各地的参展政府机构主要针对2017年拟上市以及在近阶段准备招拍挂的地块进行集中展示。

　　据主办方数据显示，这次土展共吸引了350多家房企报名，其中万科、金地、龙湖、远洋、金茂、鲁能地产等多家房企的负责人均前来观展，中国房地产前200强的房企甚至几乎全员出动。

　　今年以来，在一二线城市市场低迷、量跌价平的情况下，三四线城市则是异军突起，异常火爆。根据统计局数据显示，1月至4月，全国商品房销售面积、金额分别同比增长15.7%、20.1%。全国非重点城市1月至4月商品房销售面积同比增长25.7%，高出全国商品房增速10个百分点，在一二线城市销售面积同比下降时，三四线则起到重要支撑。

　　对于房企热衷于三四线的原因，房地产专家丁祖昱在其微信公号分析称，过去两年热点城市房价快速攀升，形成巨大财富效应之后，反过来让投资人觉得三四线城市是尚未被发觉的“金矿”。

　　此外，由于价差因素，“环一线和强二线的自住型购房者被高企房价倒逼，成为周边三四线城市刚需的购买群体。近年三四线城市快速发展，无论是产业导入还是城市面貌，都发生较大转变。”丁祖昱认为。

　　实力成房企竞拍入场券

　　“饥渴”的另一面是焦虑。虽然拿地热情不减，但对于房企而言，并不是仅靠热情就能竞得土地。

　　在嘉兴土拍现场，有实力的大房企可以运用几个甚至十几个“马甲”一同抽签，增加摇号几率，即便如此，也未必有运气赢得竞拍，而对于实力欠佳的中小房企而言，更不得不陷入被淘汰的焦虑。此外，嘉兴土拍在最高限价的基础上要求房企竞争30天内缴纳土地出让金比例，如果房企没有全款拿地的实力，将不得不出局。

　　随着全国各个城市调整土地拍卖规则，各地对拿地房企的实力要求也越来越高，对于诸多房企而言，实力已然成为土地竞拍的入场券。

　　5月26日，上海土拍实行新规后迎来第一次土拍，国土局聘请的专家根据房企经济实力、技术资质、项目经验进行打分，每块地筛选出不超过3家房企相互角逐。这意味着土拍分为“招标”和“拍卖”两个环节进行，只有过了“招标”关才能获得竞拍的入场券，然而招标环节就已将很多中小企业挡在门外。

　　“房地产市场已经进入下半场，利润率下滑已成为残酷的现实，但是房企的规模化赛道不会关闭，竞争仍在持续。在规模化竞争中，土地储备规模与结构对房企的影响越来越大。”一位业内人士直言。

　　另一方面，行业的集中度也在不断提升。今年1月至4月的全国房企销售数据显示，碧桂园销售额达到了2006.6亿元，万科1915.7亿元，恒大1440.3亿元，3家房企实现总销售金额5362.6亿元，甚至超过排名其后的10家房企的销售额总和。而越往后，房企的销售成绩越是可怜，销售额差距悬殊。

　　有分析人士认为，随着行业集中度越来越高，寡头时代来临，一些大的品牌房企保持了较强增长态势，而更多的中小房企则面临去库存和业绩下滑的窘境，部分中小房企不得不逐渐剥离房地产业务，甚至从行业消失。

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