信用评级报告声明

中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：

1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。

2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。

3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。

4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。

5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。

6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。

发行主体概况

万科企业股份有限公司（以下简称“万科企业”或“公司”）前身为1984年5月成立的“现代科教仪器展销中心”，1987年更名为“深圳现代科技中心”，1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。1988年11月经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更名为“深圳万科企业股份有限公司”，初始股本总额为41,332,680股。1991年1月29日，公司A股股票在深圳证券交易所上市（证券代码“000002”）。1993年5月28日，公司发行B股在深圳证券交易所上市，并于12月更为现名。2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司（H股）上市。

自2015年以来，深圳市钜盛华股份有限公司（以下简称“钜盛华”）及其一致行动人持续买入公司股票。截至2015年末，钜盛华及其一致行动人合计持有公司24.26%股份，成为公司第一大股东；公司原第一大股东华润股份有限公司（以下简称“华润股份”）成为第二大股东，直接和间接持股比例合计为15.29%。2016年恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产”）及其一致行动人持续买入公司股票。2017年1月12日，华润股份及其全资子公司将合计持有的公司A股股份全部转让予深圳市地铁集团有限公司（以下简称 “地铁集团”），地铁集团持有公司A股股份占公司总股份的比例为15.31%。2017年6月10日，公司发布《关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告》，中国恒大集团下属企业将所持有的1,553,210,974股万科A股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。2017年7月7日，公司发布《关于股东协议受让公司股份过户登记完成的公告》。至此，地铁集团直接持有3,242,810,791股万科A股股份，占万科总股本的29.38%，为万科第一大股东。截至2018年6月末，地铁集团系万科的第一大股东，持股比例为29.38%；第二大股东系钜盛华及其一致行动人，第三大股东系安邦保险集团股份有限公司下属公司及其一致行动人，持股比例分别为20.91%和6.73%。

公司拥有30年的房地产开发经验，是中国领先的物业开发商，专注于住宅项目的开发、销售及管理，着重开发面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业。公司项目覆盖中国南方区域、上海区域、北方区域及中西部区域的70余个主要城市及7个海外城市，系国内品牌影响力最广，综合实力最强的房地产开发企业之一。

截至2017年12月31日，公司资产总额11,653.47亿元，所有者权益（含少数股东权益）1,866.74亿元，资产负债率83.98%；2017年公司实现营业收入2,428.97亿元，净利润372.08亿元，经营活动净现金流823.23亿元。

截至2018年6月30日，公司资产总额13,451.52亿元，所有者权益（含少数股东权益）2,057.84亿元，资产负债率84.70%；2018年1~6月公司实现营业收入1,059.75亿元，净利润135.23亿元，经营活动净现金流-42.55亿元。

本期债券概况

表1：本期债券基本条款

基本条款发行主体万科企业股份有限公司债券名称万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）发行规模不超过20亿元（含20亿元）债券期限本期债券期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末调整本期债券后续期限的票面利率，发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券第3个计息年度付息日前将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。债券利率本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定，在其存续期的前3年内固定不变。如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后2年票面利率为前3年票面利率加调整基点，在其存续期后2年固定不变。如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后2年票面利率仍维持原有票面利率不变。偿还方式本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。募集资金用途本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于发行人住房租赁项目建设及补充营运资金。

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