扬州晚报网8月6日讯（通讯员 曹竹园 顾建兵 记者 于英杰）在一起房屋买卖合同纠纷中，双方在合同中约定卖房人“净拿”房款104万元，后来买方认为个人所得税应由卖方自行缴纳，他只愿承担交易契税及中介费。双方发生争议导致合同未履行，都打官司要求解除合同并主张对方承担违约金。日前，南通中院作出终审判决：“净拿”应理解为买方承担所有交易费，违约责任应由买方承担。

2017年初，黄某委托海门某中介出售自己名下一套房屋，很快被李女士看中。经中介牵线，黄某和李女士在中介签了《售房协议书》，约定黄某将该房屋卖给李女士，总价104万元，过户费由李女士承担，同时在第13条附说明“甲方净拿104万”；乙方同意甲方交纳定金5万元；协议过户时间为2017年2月28日。此外，合同约定过户费和中介费均由乙方李女士支付，违约金为房款总价的20%即20.8万元。合同签订当天，李女士将5万元定金付给黄某。

后来，这桩交易波折不断，双方经协商将过户日期改为3月15日。当天，双方因“个人所得税由谁来负担”的问题再起争执。李女士认为，个人所得税一般由得利者个人缴纳，要推翻的话，应通过明确无误的条款写明，同时在选择采用商业贷款事项中自己已让步，再让她出个人所得税不合理。双方僵持不下，过户泡汤，买卖也陷入僵局。

没多久，李女士看到一条朋友圈截图：中介人员在黄某夫妇约她见面当天，在银行门口拍了她未出现履约的相关视频。一气之下，李女士将黄某告到海门法院，诉请解除合同并由黄某支付违约金20.8万元。

黄某认为构成根本违约的是李女士，于是向法院提出反诉，要求解除双方售房合同，并由李女士支付违约金20.8万元。

海门法院经审理认为，根据相关法律法规，个人所得税应由房屋出售方来出，但根据交易习惯，二手房买卖合同普遍会约定由谁缴纳个人所得税，公众对“净拿”概念有普遍的共同认知，即由买方承担所有交易费用。该案合同约定过户费由李女士承担，同时合同第13条附“甲方净拿104万元整”，若个人所得税由黄某承担，其所得价款将少于104万元，显与合同约定相矛盾。

合同双方均诉请要求解除合同并主张对方承担违约金，解除合同是双方的共同主张，不违反法律，应予支持。合同约定违约金为房款总价的20%即20.8万元，考虑二手房交易行情以及黄某损失的情况，对违约金予以适当减少，酌定为5万元。李女士作为违约方，已付定金5万元，该款抵作违约金。

李女士不服，向二审法院提起上诉。日前，南通中院维持了原判。

■连线法官■

“净拿”应理解为最终纯得之意

“合同生效后，对合同履行过程中部分权利义务没有约定或者约定不明的，双方可以协商，协商不成的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该案二审承办法官谷昔伟说，该案中，对于双方争议应根据协议有关条款、法律规定、交易习惯等因素理解，从而确定责任主体。

《中华人民共和国个人所得税法》对个人所得税的规定并不属于效力性强制规范，只有违反效力性强制规范的法律、法规，才涉及到合同无效的问题。在二手房买卖中，买方不交个人所得税，卖方则可能交个人所得税，但如果满足免税条件可以不交，具体由谁承担，要看购房合同的约定。具体到本案，涉案协议条款中“净拿”应理解为最终纯得之意，结合协议中约定的“甲方净拿104万”以及房屋交易习惯，应理解为由李女士承担交易中的契税、个人所得税等费用，卖房人纯得104万元。因此，该案合同未能履行主要原因在于买房人，应由其承担违约责任。

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