[摘要]　　中国楼市"变轨"：一项共识正在各级政府与企业间形成，阿里重磅杀入！房地产市场将彻底被颠覆。

中国楼市"变轨"：一项共识正在各级政府与企业间形成

一项共识正在各级政府与企业之间形成：建立"购租并举"的住房制度将是中国房地产业发展的新方向。

去年底召开的中央经济工作会议提出，要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。8个月后，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》），从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。

种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从"重售轻租"转向"购租并举"。当前的实际情况显示，一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式；另一方面，利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场，改善民生。

土地政策助力租赁房

《通知》表示，当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。

"购租并举"的逻辑则是在供给侧增加有效的住房供应，在租赁和购房两端同时发力，打造多层次的住房体系，缓解供需矛盾，稳定市场预期，使房地产市场平稳健康发展。

链家研究院院长杨现领对第一财经记者表示，一个完善的楼市格局应是"三足鼎立"：新房、存量房和租赁住房同时为解决城市住房问题发挥作用。

但链家研究院数据显示，2016年中国房地产市场交易总规模超20万亿元，其中新房12万亿元，二手房6.5万亿元，租赁房却不到2万亿元。显然，购租严重失衡。

打破这一失衡，土地政策率先发力。《通知》指出，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建住房项目配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应；还明确提出，在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。

目前，广州、佛山、成都已出台加快发展住房租赁市场的相关实施方案。比如，广州等城市允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准；佛山除明确开展卖地自持和"商改租"之外，还允许将工业物业改为租赁住房以盘活存量房源。

北京、上海和杭州等热点城市则已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100%自持，有的地块的自持期限高达70年。

一些土地上所建房屋的限售正从一二线城市向三四线城市蔓延，以10年的限售期最为严格。比如，保定在前不久推出的编号为"2017-030号"的地块中首次采用"双限双竞"出让方式，要求竞得土地人告知此宗地商品住房购买人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；珠海也推出了附加10年限售条件的土地，其中一宗商业地块要求竞得者10年内不得抵押、转让及销售，还有3宗住宅用地规定仅销售给限定区域内注册的工业企业员工，且取得不动产权证之日起10年后方可转让。

房企布局长租公寓

在政策的引导下，房企也开始布局租赁房市场。越来越多的开发商意识到，资产管理将成为未来竞争的另一种能力。

早在去年11月，北京首批控地价限房价的土地进入竞拍流程，首创、天恒和中粮组成联合体拿下海淀永丰的一宗自持地块，条件是住宅自持比例100%、商业自持比例10%。

万科则是最早进入长租公寓市场的地产商，2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年12月，万科拿下北京海淀的两宗自持地块，自持比例是100%；今年4月，万科在广州拿下两宗自持宅地，自持比例分别为50%和55%；6月，万科又在佛山拿下一宗自持比例为100%的宅地。

除了万科、首创、天恒、中粮，龙湖、保利等房企也进行了自持土地的尝试。也有开发商正在加速进入，作为入公寓行业的后起之秀旭辉领寓，在半年时间规模已达到5000间，并提出5年20万间集中式公寓，进入行业前三的业务目标。

根据克而瑞统计，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通过不同方式介入租赁房市场。

目前，业界对房企竞拍自持用地的争论焦点集中在盈利模式和回报率上。过去，开发商依靠高周转做大规模，但自持用地却会拖低资金使用率，在短期内，自持产品无法变现。

在7月召开的电话销售会议上，万科董秘朱旭表示，尽管目前存量物业的毛利率和现金回流速度均不如销售型的高周转模式，但万科在北京、佛山等城市适当拿一些全自持物业，是为未来转型经营性物业做铺垫。

一位房企高管表示："如果你没有在红利收割期来之前提前布局，那你怎么可能享受到时的红利呢。"

试点集体土地建租赁房

除国有土地外，利用农村集体建设用地建设租赁性住房成为未来租赁房发展的另一个亮点。

作为超大城市，早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。

从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

北京住建委近日表示，今后5年，北京将进一步加大租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，主要通过集体建设用地安排。

建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场？北京住建委表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高承租家庭的归属感和生活质量。

集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。"为了保障农民利益，租赁住房由政府按市场价格趸租过来，再向保障房家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。"北京住建委相关负责人说。

外界之所以关注集体土地建租赁房，根源在于这与利用国有土地建租赁房有很大区别。

集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

因此，在集体建设用地上建设租赁住房，并集中向城市居民出租，这在当前相关法律法规之下存在一定的模糊地带。

此外，在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？

2012年，当时还在担任北京市国土局局长的魏成林就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房的差别就在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

他认为，有一个办法可以避免小产权房的出现，就是由政府把集体土地统一租过来，由政府统一建设。政府跟村集体签协议，收益由政府跟村集体分成，政府从分成里拿一部分，把投资成本收回。在规定的期限之后，政府可以把房子还给集体，或继续合作。

事实上，利用集体土地建租赁房"好处"不小，仅不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。

阿里重磅杀入！房地产市场将彻底被颠覆？

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，杭州住房租赁行业正在推动一场意义非凡的创新，阿里系的介入无疑令业界对此举给整个住房市场可能带来的影响预期颇高。

8月9日，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同时，淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入，有望让杭州人率先过上“免押金”租房的生活，化解租房纠纷。由此，杭州将率先进入信用租房时代。

从中央层面的密集表态，到各部委大力推动，各地政府纷纷响应，再到如今互联网巨头高调加入，不难看出，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势。据记者了解，在住建部等部委的支持下，杭州市政府携阿里打造的智慧住房租赁平台，有望实现产品化并向全国推广。

租赁房源全部纳入平台

基于“租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制”，7月20日，住建部联合九部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展房租赁市场的通知》。短短半个多月后，杭州即率先推出租房创新模式，打造全国首个政府背景的智慧租房平台。“我们在2015年就已经开始探索促进租赁行业大力发展的新模式，所以此次能够快速整合各方面资源，预计整个平台将在9月底前上线。”杭州市房管局方面称。

记者了解到，建成后的杭州住房租赁监管服务平台，将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标——实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖；实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入；实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享，从而有力解决租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多痛点。

“目前，包括企业长租公寓、中介机构手中的租赁房源、个人出租房屋，都是本着自愿原则纳入租赁平台，并不强制。但是，租赁市场最重要的环节是运营，运营最关键的是服务，有这样的平台，可以提升服务质量，解决市场痛点。相信在政府推动下，会逐渐将整个房屋租赁市场引入这个平台。”杭州市房产交易产权登记管理中心主任韩君卿告诉记者。

阿里系技术“助阵”

借助于阿里系的互联网创新基因，住房租赁市场多年来一直存在的房源失真、中介人员失信等行业顽疾有望得到解决。

首先，阿里提供的技术，可以帮助租赁平台将通过实名身份验证以及人脸识别等技术，确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性，从而提高房屋租赁业务的可靠性、安全性。其次，租赁平台将通过房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，通过房源真假核验、服务可靠度核验可以做到“十真”，即“真实产权、真实存在、真实委托、真实价格、真实图片、真实房东、真实租客、真实中介、真实信用、真实评价”，在房源发布之前就已经完成全局验真。

此外，阿里还将成熟的互联网产品进行输出，帮助杭州住房租赁实现“移动智能网签”、建立线上“评价系统”，可有效推广租赁网签、形成市场网络自评机制。由于租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人的服务评价、租客对房屋核验情况的评价、租客对房东的服务评价、房东对租客的收房评价以及对租客的缴费行为评价等，从而鼓励租赁主体自觉履约，规范租赁行为。此外，通过将评价纳入租赁主体的整体信用状况，供平台用户参考评估。

更值得关注的是，依托阿里的信用评价体系，杭州人将有望率先过上“免押金”、“租金月付”的租房生活。

据了解，杭州房管局将联手芝麻信用搭建“租房信用体系”，结合芝麻信用的实人认证、个人及企业信用评估、免押月付信用服务及信用黑白名单能力，为各个参与方建立诚信档案。未来，杭州市的每一套可租房源、每一个租客、每一个房东，以及每一个中介服务人员，都将对应一套完善的信用评价体系。信用好的房东，会获得更多租客的青睐；信用分高的租客，不仅可能免交押金，还有可能租金按月缴纳。

“信用租房不仅实实在在地减轻了资金负担，还避免了黑中介、假房源、恶意违约等行业问题。”芝麻信用总经理胡滔表示。

事实上，从2015年开始，信用体系已开始在一些品牌长租公寓中应用。来自芝麻信用方面的信息显示，目前北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多个城市，都已有长租、短租公寓等逐步试点信用免押金，近1800万人因此免交押金276亿元。其中，使用过信用租房的已有近600万人。

平台产品化后将推广全国

种种迹象显示，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势。

2015年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。2016年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

基于此，今年5月19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定，进一步规范房屋租赁市场。7月20日，九部委联合发文。这是首次由多部委联合出台政策支持租赁市场，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。

在中央的大力推进之下，各地相继发布了发展住房租赁市场的政策蓝图，住房租赁新政成为业界关注的热点。目前，首批试点的12个城市中，广州、武汉、成都、沈阳、佛山等已陆续出台了实施方案。从实施方案看，大部分城市更多地着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。

阿里巴巴作为互联网巨头，此次高调进入住房租赁市场，将成熟的互联网产品输出给政府搭建智慧住房租赁平台，有望解决困扰租赁市场多年的顽疾，有助于房地产市场长效机制的建立，进而对未来整个房地产市场的格局产生影响。杭州市房管部门相关人士透露，住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势，将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆，产品化落地成熟后向全国推广。阿里集团相关负责人也表示，阿里考虑将住房租售领域沉淀的服务能力向更多地方政府输出，协助政府提高住房租赁和二手房销售领域政策监管、服务市民的能力。

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