[摘要]　　住建部等九部委近日发文，要求加快发在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，构建购租并举的住房体系时，杭州的长租公寓市场迎来了爆发性的发展。

市场惊呼：巨头来了！

“长租公寓是一个全新的市场，一个万亿级的市场。一方面是国家在推；另一方面也是房企自身发展的需要，我们得为将来自持的土地找到一条出路。”在位于杭州城西留和路的龙湖地产杭州首家“冠寓”里，伴随着装修的噪音，杭州冠寓负责人叶忠与记者聊了起来。

2016年12月1日，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陆续在土拍中加入了全部或部分自持的条款。今年3月，杭州跟进这一政策，当溢价超过70%后竞拍自持面积。上半年，杭州共计20宗涉宅地块出让，其中13宗有一定比例的自持，在大江东更是出现了100%自持的宅地。就在上个月底，上海首批两幅租赁用地的成交，要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理。上海还明确提出，“十三五”期间，预计新增住房供应170万套，其中租赁住房占比要超过60%。

也就是说，未来房企手中必将自持大量住宅，长租公寓将成为房企重要的业务类型。2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。

“冠寓”在杭州的试水，获得了不错的市场反响。叶忠告诉记者，6月30日试营业后开始招租，一个月时间，254间房已达到90%的招租率，“大家愿意为这样的产品买单”。他说，杭州“冠寓”已签下5家门店共1600个房间，今年的目标是开业2000个房间。

万科也将杭州的第一家“泊寓”落子在萧山区建设四路和市心北路交界处，步行至地铁2号线建设三路站大约只有500米，前期推出的房间也都已满租。对万科来说，这是一次试探性的布局，万科希望未来能够试水多元化业务，往城市配套服务商的方向发展，长租公寓就成了万科这种角色转变的一大利器。

推出“群岛”公寓的浙江大悦资产管理公司成立于2016年8月，由南都物业服务股份有限公司和赞成房产投资，团队由大量资深地产人组成，拥有十几年的地产开发经验。依托传统地产商拥有的精细化的运营能力，它的第一个产品是针对进阶型租房人群的“群岛·MOMA”，空间设计的灵感源自纽约现代艺术博物馆（MOMA）。“群岛”房间的实景照片，因为其高格调的艺术主题，让推广微信迅速达到10万+的阅读量。“共294个房间，线上已经有500个客户预约看房。”大悦资管工作人员告诉记者，目前“群岛”在杭储备项目近9个，未来还将加大布局力度。

又一“共享单车”

房企们的进入绝非偶然，可以说是目前长租公寓火爆的一个缩影。中介系、酒店系、互联网系、地产系，长租公寓界的“新四军”正全力跑马圈地，力争率先形成规模效应。

2016年初进入杭州的魔方公寓，目前已运营8家门店，拥有1700个房间，预计到今年底开业20家门店；“拎包客”将有5家门店；万科2019年将在良渚、拱墅、余杭等建设自有产权的“泊寓”；“群岛”储备项目9家；“冠寓”的目标是2000个房间……据记者不完全统计，今年初杭州的长租公寓规模在5000间左右，而到今年12月，这一数量或将呈现十倍速增长。

“长租公寓行业，看似非常简单，就是赚取物业装修改造后的溢价，但还是需要非常精确的内部测算、资金运作、管理团队等。在行业大浪淘沙的过程中，必定会有小的、生意不好的、内部管理混乱的公寓，也肯定会有人认为公寓是风口而去盲目投资。”魔方生活服务集团副总裁钱智康说，虽然“蛋糕”很大，但并非谁都能分到一杯羹。

对长租公寓的经营者来说，商业模式的落脚点必须是规模和盈利。一方面，行业被视为蓝海，资本大量进入，大举扩张；另一方面，市场仍普遍受困于盈利模式不清晰、盈利难等问题。有业内人士指出，这一点，像极了共享单车——今年6月开始共享单车迎来“倒闭潮”，行业的两家领跑者进入了比拼资本和规模的阶段，二三线梯队的共享单车企业即将面临的选择有限：要么在某个局部市场站稳脚跟寻求行业巨头并购，要么退出市场。

跑马圈地过后，长租公寓也将面临一场整合生死战，或将成为第二个共享单车！

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