[摘要]这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。

市场响应度空前

中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，政府已开始牵头，首先要提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看，目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言，香港特区有30%，新加坡高达70%-80%，差距还很大。

相较之下，美国和英国的情况与我国较为类似，城市聚集度高、产业集中度高，“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。

据颜莉分析，上述模式有两个特点：第一，土地拍卖和规划时，已经考虑了租赁型住房的需求，并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营。

第二，机构是租赁市场运营的主体，机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租，资产运营的轻资产操作，还包括和政府、企业的深度合作。比如，允许租金在税前扣除；由企业承担一部分租金负担，以提高承租人的住房支付能力。

目前，我国很多城市在土地规划环节，已经考虑了租赁型地块的供给，“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。

以上海张江近期成功出让的全租赁地块为例：承租人的租金税负是否能在税前扣除？科创企业是否承担一部分租房支出？如果这种深度参与所需要的税收制度、金融支持制度能够支持承租人的支付能力，并且切实帮助企业留住人才，那么对租金上涨的担心完全没有必要。

上海租赁市场上也活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人，如从事“散租”的“自如”和“青客”，从事“整租”的“湾流域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段，但是已经引起境外资本的关注，如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外投资。

因此，本轮租赁市场的改革，引入市场化力量参与管理运营，才是可持续发展之路。

日前，杭州市政府与阿里巴巴搭建租赁平台，平安集团旗下平安好房也在酝酿通过平台的系统对接，整合目前市面上的各类品牌公寓房源，为租房用户提供更加真实的房源信息和一站式的服务体验。

下一步，更多机构出租人参与到租赁市场的专业化、规范化操作；房地产大数据分析平台参与到租赁市场的管理和运营，租赁市场的大发展才能真正到来。

赖国强认为，租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策，也是政府建立多层次住房市场体系的重要一环。

不只是国企参与

南京市8月18日出台的文件中提到，“2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家；2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。”这在已试点城市中尚属首次提出。

实际上，各城市在落地政策的时候，仍然有很多实质性问题待解：比如前述上海张江和嘉定两幅租赁住房地块的产权所有者是两家国企，而公租房的产权所有者是政府。产权的不同，决定了在具体的运作模式、针对对象上存在很大不同。

颜莉认为， 租赁市场将来会不会掌握在国企手中，关键还是看国企是否需遵循了市场规律，采用合理的经营模式实现盈利，并从根本上促进行业发展。

据中估联数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计，目前在100万-130万套之间，而两地块提供的租赁型住房不低于1897套，在上海的租赁市场中占比非常低。

根据上海市政府近期公布的《上海“十三五”住房发展规划》，“十三五”期间，商品住房供给约为45万套，租赁住房供给约70万套，保障性住房约55万套。

这其中释放了比两地块成交更强烈的信号，第一，市场化供给中，租赁型住房和商品房进行了区分，且租赁型住房占比（41.1%）远高于商品房占比（26.4%）。第二，租赁型住房供给与保障房供给是分开的，一个是市场化供给（67.5%），一个是保障条线的供给（32.5%）。

“在长期调控背景下，鼓励租赁市场发展，供应首先要增加。”赖国强认为，租赁市场发展的基础只有通过租购同权夯实了；另一方面，房企切入长租公寓也很迷茫。

观察人士指出，目前来说在商品房中提高租赁比例还很难，政府希望大企业承包这方面的功能，目前12个试点城市的细则也还没出来。不过资本市场已闻风先动，最近有几家上市公司都在吸引资金进来，比如自如发行ABS，创新长租公寓新的生态。

赖国强较为看重相关法律法规的完善，市场化之外一定要有序保证让条件达标的人同权化，目前国内尚未出现较为成功的模式。

他认为，下一步还会有支持租赁市场的配套政策出台，比如税费等政策，逐渐引导租金恢复到健康水平，让租客权利得到保护，金融政策也应同步跟进。

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