[摘要]房地产市场长效机制的建立正在步步推进，其中发展租赁市场就是显像之一。

房地产市场长效机制的建立正在步步推进，其中发展租赁市场就是显像之一。

当广州市政府公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中的“租购同权”还未退出人们热议，7月26日，新华网一则关于“住建部有关负责人称，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”的消息，再掀“租赁市场立法”的舆论高潮。

事实上，早在2016年底的中央经济工作会议上，我国就提出要加快住房租赁市场的立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。从这个层面上来看，立法并非首次提出。但不可忽视的是，经过多年的市场酝酿和两年的政策推荐，租赁市场的发展正在稳步推进。

纵观我国房地产市场发展史，从住房分配到商品房买卖，再到如今的大力推进租赁市场，房地产市场的发展已进入一个新阶段，我国迎来了新的经济拐点。一方面，发展租赁市场短期看来国家似乎是为了抑制房价上涨打出的政策组合拳，但联系前两个阶段可知，城市对人口的需求与控制，是房地产市场变化的重要因素之一，而目前发展租赁市场释放的信号是，对于一二线城市来说，人口红利已经转向人才红利；另一方面，租购并举意在打通稀缺的城市资源，进而实现购房与租房市场互成规模，满足多层次的住房需求的同时实现住房供应体系的立体化。

购租并举 建立长效机制

2015年年底，中央经济工作会议就将建立购租并举的住房制度作为主要方向，提出公租房扩大到非户籍人口；2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，表示要全面部署住房租赁市场；2016年的中央经济会议更是提出要加快住房租赁市场立法和机构化、规模化的租赁企业发展。尤其是今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，成为我国首部对外征求意见的住房租赁销售法规。

在一系列文件和意见的推动下，7月18日九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次对住房租赁市场发展的机构化和规模化进行了细化，选取广州、深圳等12个城市作为试点。其中提到，培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易平台，增加租赁住房有效供应。

不难发现，国有企业作为转型先行者被推上前台，这是规模化的第一步。长期以来分享租赁市场红利的中介机构，在政府住房租赁交易平台的强势竞争下，也将逐步回归理性。在增加有效供应方面，从雄安“房子不能买卖，只能租赁”的政策开始，到7月24日上海推出两宗用途为租赁住房的土地，尽管京沪不在12个试点城市之列，但其在发展住房租赁市场方面的力度不可小觑。住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌接受中国房地产报记者采访时表示：“既然是试点，就存在选取，广州和深圳作为一线城市中的代表试点来推行。”

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，租赁崛起是我国住房制度上的重大事件，国家住房政策、住房管理工作已开始向此倾斜。近期，政治局会议部署下半年工作时，指出房地产政策保持连续性、稳定性，同时要加强长效机制建设。因此，未来楼市调控将坚持“政策稳定”和“查漏补缺”总基调，同时利用难得的“窗口期”，全面发力租赁市场建设，让“3个一亿人”扎根城市，这既是稳定楼市，也是稳定经济，更是转型。

满足多层需求

实现立体化供应

事实上，中国住房制度构成主要包括三个方面：一是交易市场，二是租赁市场，三是住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其是租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配。

根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到2010年达到21.05%，住房自有率常年维持在70%以上的水平，相比经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本50%至70%的住房自有率，我国的住房自有率较高，这也从侧面说面，我国的租赁市场发展并不成熟。

上海二手房指数办公室主任梁志超认为，“目前全国各地住房租赁市场改革力度较大，关注租赁新政尤其是一手房租赁市场，有助于建立更完善的住房体系。近期，新增租赁需求中，分租合租比例上升，整租比例减少，说明租房机构整合能力远超90%的自然人；售转租新增供应超过新增需求，租客选择增多；从集中式长租公寓和托管经租机构来看，部分房源租金下调，印证了租赁市场需求不旺。”

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，“近期租赁市场动作频频，充分体现租赁市场全方位改革的导向，包括广州推出租售同权政策。租赁市场的健康发展有利于抑制当前资产泡沫，刺激租赁需求的释放，盘活存量资产，改变企业经营模式。”

打通城市资源 实现人才红利

住房体系是我国经济发展中的重要组成部分，在交易市场发展相对成熟，且住房保证体系日趋完善的过程中，租赁市场的发展不可或缺。当下，住房的属性不仅仅是房子，还带有投资属性和享受资源权利的属性，而随着我国人口红利的褪去，城市的竞争力和经济突围必须依靠人才，通过发展租赁市场来打通享受城市资源的通道，不失为留住人才的重要途径。

值得注意的是，就在我国推进租赁市场发展的两年中，一二线城市扎堆出现争抢人才的现象，其中住房优惠政策并不鲜见。北京在公租房和自住房项目中拿出不低于30%的房源面向长期稳定就业的非京户籍家庭；西安将有硕士等相关职级的人才纳入住房保障范围；武汉提出毕业三年内在汉就业创业的高校毕业生无需买房可落户；南京提出大学全日制本科及以上学历的毕业生可申请公租房和租赁补贴。

各城市掀起人才竞备赛。而广州租购同权的政策更是在教育资源共享方面释放红利，从这一层面来看，租购同权也意味着教育资源、医疗资源以及其他公共服务资源的共同享有权利，这对于留住人才提升城市竞争力来说，是利好。

根据克而瑞研究数据统计，为顺应城市经济发展大势，TOP30房企中已有三分之一抢滩布局租赁市场，包括万科、龙湖、旭辉等，其主要以长租公寓的形式，打破以存量房为租赁主角的现状。未来，租赁市场的发展离不开政策、人才、房企的多向互动。

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