[导读]家住市区某小区的业主王女士透露，近日其所住小区物业公司张贴告示，本月起，地下车库只针对购买车位的业主开放；曾经的车位租赁协议终止，业主预交而未到期的租金可以退还。

　　【民情速递】

　　家住市区某小区的业主王女士透露，近日其所住小区物业公司张贴告示，本月起，地下车库只针对购买车位的业主开放；曾经的车位租赁协议终止，业主预交而未到期的租金可以退还。消息发出后，未购买车位的业主，为了发泄不满和抗议，集体将私家车停在了小区道路及出入口附近。通道被堵死，车辆进出受阻。

　　“物业就是要逼大伙儿买车位。”王女士说。

　　脆弱的“物”“业”关系，矛盾往往一触即发。物业企业对车位“只售不租”，没有车位的业主堵路示威，孰是孰非？首先得厘清各方的权利和义务。尤其相对弱势的小区业主，更应该知晓这一点，必要时应该拿起法律武器维护自身的合法权益。

　　【有一说一】

　　根据上文王女士反映的问题，首先应该明确物业方是否有权对小区车位只售不租？

　　物业方不是车位的所有者，必须取得车位所有者的授权，才能行使租售权，否则就是非法。小区车位的所有权，要么归属开发商，要么归属业主。

　　政府建设主管部门在批准建设小区时，会明确车位的所有权归属。如果车位所有权归属开发商，开发商会获得车位所有权凭证，其有权出售或出租车位；如果小区车位属于公共配套设施（即占用业主共有的道路或者其他场地设置），则所有权归全体业主，开发商无权租售，相关收益物业服务企业应当按照合同约定或有关规定与全体业主分配。

　　因此，首先得明确车位所有权归谁所有。

　　经确认，所有权归开发商，已购买车位的业主应要求并敦促开发商按合法程序办理产权证。如果开发商仅给了一张收据，双方又没有协议另行约定产权事宜，车位产权十之八九会落空。已租赁了车库但还未到期的业主，可以要求开发商或受托的物业管理方继续履行合约；如协商未果，可以通过法律途径寻求解决。

　　另一种情况，车位的所有权归全体业主所有。已购买车位的业主，可以通过法律等途径讨回自己的权利。小区的车位将由全体业主统一管理，收益归全体业主所有，应该要求开发商或物业管理方返还以前取得的收益（按约定或规定处理）。

　　至于部分业主用车堵路，行为不妥，不仅损害了已购车位业主的合法权益。就算车位归全体业主所有，已购买车位不会得到法律认可和保护，堵路行为也是损人不利己，不应提倡。

　　【权利义务】

　　《物业管理条例》定义物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　业主的主导地位主要通过业主享有的权利来体现：一、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；二、提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议；三、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；四、参加业主大会会议，行使投票权；五、选举业主委员会成员并享有被选举权；六、监督业主委员会的工作；七、监督物业服务企业履行物业服务合同；八、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；九、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；十、法律、法规规定的其他权利。

　　作为业主，在关注权利的同时，也应当明确自身义务并认真履行：一、遵守业主大会议事规则和管理规约；二、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；三、执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四、按照国家有关规定交纳专项维修资金；五、按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；六、法律、法规规定的其他义务。

　　【相关延伸】

　　（一）某业主有一辆高档轿车，每次停车后嘱咐秩序维护员对他的车要严加看管。业主有权这么做、秩序维护员有这样的义务吗？

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行签订特约服务合同。

　　（二）业主通过何种途径可以取得车位、车库的产权或者使用权？

　　建设单位办理商品房房屋预销售登记后，出售或者附赠的车位、车库，应当在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

(腾讯专稿)

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