新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。华师大东方房地产学院常务副院长华伟出席并演讲。

　　华伟称，未来房产配置方向是朝着高端化、大户型、功能配套齐备的方向发展。中年人上有老、下有小，放开二胎后还需要一个阿姨照顾。这种情况下，稀缺的不是小户型，稀缺的是大中户型。“没有别墅那么大，又能四二一，四个老人从外地来看你，丈母娘经常来带带你的孙子、儿子，80平米够吗？”

　　“30%房子户型偏大，可以体现自己的身份，体现自己家庭的和睦。”他指出，家族这个概念远不是小家庭，是向上延伸父母，向后传递给子女，向社会传递成功的信息。

　　“一个成功的人，必然有一套超过90平米的住房。如果成功者没有自己的住宅，他凭什么关心老婆孩子，凭什么孝敬爹娘，凭什么拥有自己可圈可点的朋友？”华伟说。

　　以下为演讲摘编：

　　华伟：各位上午好，我很久没有对中国房地产市场来指点江山了。因为涨成这个样子，还怎么点。一个涨一个跌，这两个字，好像只有涨，没有跌。我们每次都能够从命悬一线到柳暗花明。

　　我刚刚叫了一个出租车过来，因为不好停车。我觉得以前从市里面的生活到郊区的生活，现在还有远郊，住在南通的朋友也加入了出租车在上海的行业。20年前我们交通紧张，一个驾驶员月入上万，可以买30平米的上海住房。20年前，上海第一代出租车驾驶员可以娶女大学生做太太。可现在呢？如果出租车驾驶员20年前，他一咬牙一跺脚贷款买了两套房，他今天还用开出租车吗？

　　我研究房价必涨，不是我心甘情愿的。因为房价不涨，不能够形成大家各方面都认可的结果。就像一个淘气的小孩，再淘气我扁你，但是不能真扁，有很多利害。我们宏观天天谈GDP，天天谈M2，这个话题我们谈了20年，M2现在大家也不相信的。为什么？美元自从跟黄金脱钩以后，购买力一落千丈。

　　虽然我也不喜欢房价涨，但现在恐怕涨的概率比较大，不仅过去涨，今天涨，明天还要涨。如果这个结论出来，那就很可怕。因为你读北大，不如分两套拆迁房，你做教授，不如多买一套房。你天天辛苦的工作，不如再贷款去买一套房，但是我还选择，我相信财富有限，机遇无限。

　　我们现在最多的问题，与其讨论模式，不如怎么样把实体经济扶持到位。结果出来了，做实业成功的概率，成功的喜悦，成功的艰辛。做投资好投吗？你投股票，春天来了一片绿葱葱，所以今天有一部分中产阶级，他一定要关心，我的成功来自于回忆。我怎么样让我的孩子，让我的亲人，让我的子子孙孙也能够不输在起跑线上。这个问题很现实，我们的社会保障还没切实到位，如果你没有财富，你的亲人他的健康怎么呵护？他的教育怎么提升？他的人脉圈怎么拓展？他的事业怎么样变高起点？所以在我们整个社会保障体系的公平见证、完全到位之前，我们需要掌握一笔独立的财富，这笔财富是公司赚的，对不起，只有我们的房产能够给我们带来一个明显的安慰。

　　我们的市场发生了变化，如果每个人都想买房而不想租房，租房就没有市场。香港的房价很高，但是利润很低，所以有钱付房租，不如同样把房租付个30年，付成按揭。30年后，房租变成了按揭，按揭结束，就一辈子有一套香港的蜗居。但是，这个财富是不是你个人的？香港的体制，因为租金高，造成了利率低，与其租房，不如贷款买房。而我们呢？我们的利率低吗？不低。为什么我们不管有没有钱，欠钱也得买房？

　　我们原来有一个小学妹，她就很遗憾。当有上海人才引进的时候，答应她有上海的待遇。你未婚不得购房，我的工资是涨了，可是房租也涨了，如果碰不到我心爱的人，必须找个人领个结婚证，从法律上面未婚变已婚，就这样吗？你坚持下去，要么已婚才能在上海购房，要么等政策稳定。大量的潜在需求，从中小城市、低端城市，人才流动涌向深圳、广州，这样的高端城市，我们的调控政策是宏观的。现在大力限购，请问大家，我们卖的是期房，交的是毛坯，正常使用的是装修房。当你想卖一套，扩大使用面积，变成可以三代同房的时候，你后来发现，要么先卖掉小房子。如果说你买了一个三房的期房，又卖掉一个两房的毛坯房，你只能去外面流浪租房。

　　我们现在政策开始了分化，产品也发生了分化，没有低端的租赁房，公共的廉租房。哪里有能力去买房？要么先买房后创业，或者不创业，创业不如去买房。我们大众创新，全民创业，创业不如买套房，过了几年房价一涨，大不了卖掉去一套，去个二线城市，降降级嘛。中产阶级现在崛起了，实业希望振兴。但是哪一个中产阶级人到中年去住90平米以下的？上有老、下有小，说不定现在放开二胎，都需要一个阿姨经常照顾。所以真正的，从财富上面讲，稀缺的不是小户型，稀缺的是大中户型，没有别墅那么大，又能四二一，四个老人从外地来看你，丈母娘经常来带带你的孙子、儿子，你们80平米够吗？一个很简单的道理，想让同样的土地造更多的房子，房型就得小，融居率就得高。

　　小高层80%，高层70%。同样一套多层，100平米，使用面积有90平，而节约土地，节约利用的高层，在现有的建筑设施，使用面积只有70平米，差了20平米的有效使用空间。首先你是按照有效的使用面积收，还是按照所谓的公开建筑面积收？

　　30%户型偏大，可以体现自己的区位，体现自己的身份，体现自己家庭的和睦。所以家族这个概念不远远是小家庭，现在向上延伸父母，向后传递给子女，向社会传递成功的信息。一个成功的人，必然有一套超过90平米的住房。一个成功的人，并不一定要住在市中心，稍微地位远一点，多几站地铁，多了整个绿化，多了市场的空间。

　　更重要是要看我们的未来，为什么要看未来？为什么人家到中国来？中国的经济充满了活力，我们进口，他有生意。大家为了挣钱，为了中国找机会，这里面才会培养出更多成就感，拥有家庭负责的能力。对得起自己，对得起事业，对得起亲人，对得起朋友，对得起团队，因为他也实力。在我们中国人14亿人没有完成社保之前，可以以家人的实力，以家人的不动产作为后盾。

　　2019年楼市不会垮，为什么？大的开发商苦不堪言。以前人民币涨价，现在突然贬了10%，美元加手续费，按照大的开发商，融资成本已经超过20亿。碧桂园疯狂销售不长久，最希望的是人民币能够稳定甚至反弹，但是我们的开发商朋友，特朗普同意吗？

　　在这样的大环境下，以前千千万，现在就剩了百家所谓的大规模。开发商的角度，没有破产的开发商。从投资者和消费者，如果经不起投资，我们可以不炒房，但是我们不可以不买房。我们可以刚开始创业，但是我们成功以后，一定会拥有自己的产权的高标准。

　　什么叫成功？拥有货币叫成功？拥有资产叫成功？如果成功者没有自己的住宅，他凭什么关心老婆孩子，凭什么孝敬爹娘，凭什么拥有自己可圈可点的朋友？

　　今天我们站在传统的眼光，只看涨跌两字不行了。房价跌不下去了，现在是冬天已经到来了，春天还会远吗？所以楼价到2019年还要迸发，赚钱的不是开发商，恐怕是相关的服务业，是真正低杠杆，拥有高性能、大户型的这一批，已经成功，追求进一步成功的精英人士。房价还会涨，涨完以后各方面的矛盾都有了。今天来的朋友，希望不要光听我们说着，以后有机会向高端化、大户型、功能配套，这个方面去完善和思考，谢谢各位！

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