坐着高铁寻找房价洼地——对话中泰房地产团队

　　2011年，我第一次坐高铁到一个从未去过的城市参加会议，那个城市叫郴州。我想，如果没有高铁，主办方估计就不会在那里举办资本市场研讨会。两个月前，我又去了枣庄，据说自从京沪高铁开通之后，枣庄就成了作为金融中心的上海和作为政治中心北京这两个中心城市之间的中心。确实，高铁改变或正在改变中国的经济地理——这是一个非常有意思的变化。

　　那么，高铁总里程的不断延长对所经过城市的房价会带来什么影响，有哪些城市的房价因此而成为估值洼地呢？中泰证券研究所的房地产团队对此做了深入的调研，从中也发现了一些潜在投资机会。结合今年以来出现的三四线城市房价的补涨行情，我们之间就此话题展开了对话。

　　核心观点：

　　——从过去5-6年的历史数据来看，一线城市周边区域并未实现大量的人口导入，这些城市的房价推手并不是来自本地市场。

　　——既然核心城市周边区域房价的“发动机”并不在当地，那么我们基本判断这些城市的房价催化剂就是来自一线楼市的溢出效应。

　　——日本在新干线快速扩张的上世纪60年代后期至80年代前期，东京圈人口大量从东京流向东京周边；如今，北京、上海的人口流入规模也出现萎缩。

　　——三线城市至核心城市越便利，其房价弹性一般越大。位于潜在“一小时”通行圈内但还未开通高铁的三线城市楼市或具备较大潜力。

　　——推荐三个相对“价值洼地”城市：南通、嘉兴、江门，同时也提醒未来房地产可能出现的系统性风险和政策变化带来的区域性风险。

　　问：近年来我国高铁网络不断发展，你认为从高铁开通的角度来看，其对所在区域房价的影响如何呢？

　　中泰房地产团队：我们一般认为，高铁开通对一个区域或城市的发展存在着“双重效应”：早中期的集聚效应和后期的扩散效应。

　　我国第一条高铁京津城际铁路开通于2008年8月，之后高铁建设规模逐年扩大，至2016年末，全国高铁运营里程已达2.2万公里，较08年翻了近32倍，预计2020年达到3.8万公里的运营里程。随着高铁密度的提升，高铁也逐步成为人们跨城出行的重要交通工具，到2015年末，高铁占铁路客运比重达到38%。

　　图表1：我国高铁运营里程

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